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17 de Agosto de 2022
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    Contrato de locação de imóvel urbano residencial segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)

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    Jusbrasil Coleções, Bacharel em Direito
    Publicado por Jusbrasil Coleções
    há 4 meses

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    Documento atualizado em: Abril de 2022.

    Sobre a seleção de resultados

    O time interno de pessoas consultoras jurídicas, do Jusbrasil, fez uma extensa pesquisa e seleção sobre este tema. Separamos, assim, quais as principais perguntas a serem respondidas para o completo entendimento da questão e quais são, hoje, os documentos mais relevantes sobre cada pergunta, dentre a jurisprudência, legislação, doutrina, artigos e notícias.

    Como usar esse documento

    Para cada pergunta apresentada sobre o tema existe um link que direciona para uma lista de documentos imprescindíveis para responder àquela pergunta. A lista completa dos documentos pode ser encontrada aqui.

    Sobre o Contrato de locação de imóvel urbano residencial segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)

    A lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida informalmente como Lei do Inquilinato, é a legislação que dispõe os regramentos acerca da locação de imóveis urbanos em nosso país. Tal lei objetiva disciplinar a locação de bem imóvel urbano em geral, incluindo-se estabelecimentos comerciais e shopping-centers, porém excluindo de sua normativa os imóveis urbanos que se enquadrem no parágrafo único do seu art. . Nesse sentido, vale mencionar que as locações de bens móveis, de espaços destinados à publicidade e de imóveis localizados em apart hotéis, hotéis-residência ou equiparados, que prestam serviços regulares a seus usuários, e de vaga de garagem ou espaço para estacionamento de veículos encontram previsão legal no Código Civil, nos arts. 565 a 578.

    A presente coleção trata-se especificamente do contrato de locação de imóvel urbano residencial - que é o instrumento pelo qual se registra, formalmente, a negociação entre locador e locatário sobre o uso de determinado imóvel com a finalidade residencial dentro de um período e mediante ao pagamento de aluguel (geralmente mensal). A Lei do Inquilinato, que sucedeu diversos diplomas legislativos, demonstra a preocupação do legislador na regulamentação da matéria, cuja relevância decorre do fato de os contratos de locação destinam-se a promover valores constitucionais, como a moradia, trabalho e, por consequência, a dignidade humana.

    Em suas disposições gerais, a lei nº 8.245/1991 estabelece que:

    • Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, a responsabilidade no contrato de locação de imóvel residencial é solidária, salvo se o contrário não foi estipulado (art. 2º).
    • O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo; porém, se for por prazo igual ou superior a 10 anos, dependerá de consentimento do cônjuge – a chamada vênia conjugal. Entretanto, a ausência de tal vênia no contrato de locação que supera 10 anos não o invalida, mas apenas não obriga o cônjuge a observar o prazo excedente (art. 3º).
    • São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a afastar os objetivos da Lei do Inquilinato, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47 (sobre a necessidade do despejo ser justificado, na hipótese do contrato de locação firmado por prazo inferior a 30 meses) (art. 45).
    • No que a Lei do Inquilinato for omissa, aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil (art. 79).

    No tocante à sucessão contratual, a lei nº 8.245 entende que se o locador morrer, a locação transmite-se aos herdeiros, conforme o art. 10 da referida lei. Ainda, morrendo o locatário, nas locações com finalidade residencial, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel (art. 11, I). Logo, percebe-se que a morte das partes contratantes não enseja a extinção automática do contrato de locação.

    Com relação à sublocação, cessão da locação ou empréstimo do imóvel, o art. 13 da lei do inquilinato é bem claro: é imprescindível o consentimento escrito e prévio do locador, destacando-se que tal consentimento não se presume. Desde que notificado por escrito pelo locatário, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição à ocorrência de uma das hipóteses do caput do referido artigo.

    Por sua vez, no que tange ao aluguel, o art. 17 dispõe que é livre a sua convenção, sendo vedada a estipulação do aluguel em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Sendo assim, o valor do aluguel é definido pelas partes à luz de sua autonomia da vontade. Nas locações residenciais, a lei nº 8.245 ressalta que serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica. Ademais, é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste (art. 18).

    Ainda, acerca do pagamento do aluguel, a lei nº 8.245 veda, em seu art. 20, a possibilidade de exigir o pagamento antecipado de aluguel, salvo na locação para temporada e na hipótese em que inexiste garantia da locação (art. 42). Por fim, no art. 21, a lei do inquilinato estabelece que o aluguel da locação é o parâmetro principal do aluguel das sublocações

    A respeito das obrigações contratuais, os artigos 22 e 23 da lei nº 8.245 dispõem, respectivamente, sobre deveres do locador e do locatário. Veja-se:

    • “Art. 22. O locador é obrigado a:
      • I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
      • II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
      • III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
      • IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
      • V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
      • VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
      • VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
      • VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
      • IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
      • X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. [...]”
    • “Art. 23. O locatário é obrigado a:
      • I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
      • II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
      • III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
      • IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
      • V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
      • VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
      • VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
      • VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
      • IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
      • X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
      • XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
      • XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. [...]”

    Nos supracitados artigos, a lei distingue também as despesas ordinárias das despesas extraordinárias: enquanto estas são as despesas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, aquelas são as necessárias à administração do condomínio. Ainda, são elencadas algumas hipóteses de cada um dos dois tipos.

    Além de discriminar as obrigações do locador e locatário, a lei nº 8.245 também autoriza, em seu art. 25, o locador a realizar a cobrança do aluguel do locatário junto com tributos, encargos e despesas ordinárias do condomínio, desde que ao locatário tenha sido atribuída a responsabilidade pelo pagamento deles. Ademais, em caso de reparos urgentes que cabem ao locador, tais como benfeitorias necessárias – que visam, por exemplo, a conservação do imóvel ou evitar que o bem se deteriore –, o art. 26 da lei do inquilinato estabelece que o locatário deve autorizar a reforma e, portanto, o ingresso de pessoas aptas a realizá-la.

    Outro ponto abarcado pela lei nº 8.245 é o direito de preferência. De acordo com o seu art. 27, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Destaque-se que o direito de preferência é um direito personalíssimo, ou seja, que não se transmite. Assim, o locatário possui um prazo de trinta dias para manifestar, de maneira inequívoca, aceitação integral à proposta, caso contrário, o seu direito de preferência caducará (art. 28). No entanto, conforme o art. 29 da lei do inquilinato, se o locatário aceitar a proposta, e ocorrer a posterior desistência do negócio pelo locador, isto acarretará a responsabilidade deste pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

    Vale ressaltar que se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado (art. 30). Ainda, havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. No entanto, caso haja condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário (art. 34).

    Importante destacar, também, que caso o locatário seja preterido no seu direito de preferência, em razão do locador não ter notificado-o, impedindo-o de exercer o seu direito, ele poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel (art. 33).

    Ademais, a lei nº 8.245 prevê, em seu art. 32, casos em que o direito de preferência é afastado: na venda por decisão judicial, na permuta, na doação, na integralização de capital, na cisão, na fusão, na incorporação e, por motivos óbvios, na perda da propriedade.

    No que tange às benfeitorias realizadas, o art. 35 da lei do inquilinato, estabelece que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção – ou seja, nesta última hipótese de benfeitoria, pode o locatário reter o bem (não sair do imóvel), até que o locador pague o valor respectivo. Nesse sentido, vale mencionar que é possível convencionar, no contrato de locação, uma cláusula de renúncia ao direito de retenção. Por fim, no tocante às benfeitorias voluptuárias, estas não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, ao fim da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

    Com relação às modalidades de garantia do contrato de locação, a lei nº 8.245, em seu art. 37, dispõe que o locador pode, no contrato de locação, exigir do locatário como modalidades de garantia a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia ou a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo vedado, porém, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Ademais, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força de lei (art. 39).

    A respeito das penalidades criminais e civis, a lei do inquilinato elenca, em seus arts. 43 e 44, quais hipóteses constituem, respectivamente, contravenção penal cometida pelo locador e crime de ação pública. Veja-se:

    • “Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
      • I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
      • II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
      • III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.”
    • “Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
      • I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
      • II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
      • III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
      • IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
      • Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.”

    Acerca da extinção do contrato de locação residencial, a resolução contratual dependerá da duração do mesmo. O art. 46 da lei nº 8.245 esclarece como ocorre a resolução do contrato de locação residencial por escrito e com prazo superior a 30 meses, havendo duas hipóteses: (i) por meio de ação de despejo movida dentro do prazo de vigência do contrato (antes de terminar os 30 meses), que poderá ocorrer apenas com motivo apresentado nos autos – a chamada denúncia cheia; ou (ii) por ação de despejo movida findo o prazo de 30 meses, que poderá ocorrer sem apresentação de motivo nos autos (a chamada denúncia vazia), porém: se ajuizada dentro de 30 dias contados do término do contrato, fica dispensada a notificação extrajudicial; se ajuizada após os 30 dias contados do término do contrato, deve o autor do despejo, antes de ajuizar a ação, encaminhar notificação extrajudicial ao inquilino, pois, após os referidos 30 dias, a lei considera que o contrato de locação fora prorrogado por prazo indeterminado.

    No caso dos contratos de locação residencial ajustados verbalmente ou, se por escrito, por prazo inferior a 30 meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel quando: (i) preenchida alguma das hipóteses do art. º da lei do inquilinato o o o o o; (ii) o locador pedir o imóvel para uso próprio (ação bastante específica que corre no juizado especial – art. , III, da Lei 9.099)– neste caso, pode ser pedido para uso, também, do cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente; (iii) o contrato tem vigência ininterrupta que ultrapassou 5 (cinco) anos; (iv) houver pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; ou (v) ocorrer a extinção do contrato de trabalho do locatário, desde que a locação guarde relação com o emprego do locatário.

    A propósito, o art. 9º da lei em análise trata sobre as hipóteses que autorizam o locador a realizar a resilição unilateral antecipada do contrato. São elas: (i) o mútuo acordo entre locador e locatário; (ii) em decorrência da prática de infração legal ou contratual; (iii) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; e (iv) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las. Existe também a possibilidade de resilição unilateral do locatário, prevista no art. da lei do inquilinato:

    • “Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
      • Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”

    Por fim, relativamente às regras gerais de processo, o art. 58 da lei em análise dispõe sobre o que deve ser observado, de modo geral, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação. Os artigos seguintes, 59 a 75, apresentam, respectivamente, o que deve ser observado especificamente na ação de despejo, na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, na ação revisional de aluguel e na ação renovatória.

    No que tange à periodicidade necessária para atualização dessa coleção de referência, o tema dos contratos de locação de imóvel urbano residencial, conforme a lei do inquilinato (lei nº 8.245/91), é pacificado na doutrina e jurisprudência, não havendo muitas discussões relevantes atualmente, e nem projetos de lei em andamento. Assim, sugere-se uma periodicidade anual de atualização da coleção.

    O que preciso saber para ter um entendimento jurídico sobre o caso?

    Sobre as disposições gerais

    O que é um imóvel urbano residencial?

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    Qual é o tipo de responsabilidade no contrato de locação?

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    É preciso consentimento do cônjuge para assinar um contrato de locação?

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    No contrato de locação, quais são as cláusulas nulas de pleno direito?

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    Em quais circunstâncias aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil?

    Acessar neste link.

    Com relação a sucessão contratual

    O que acontece com os direitos do locador caso este venha a falecer?

    Acessar neste link.

    O que acontece com os direitos do locatário caso este venha a falecer?

    Acessar neste link.

    Com relação à sublocação, cessão da locação ou empréstimo do imóvel

    É necessário o consentimento do locador?

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    Qual o prazo para o locador manifestar formalmente sua oposição?

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    Com relação ao aluguel

    É possível estipular o pagamento do aluguel em moeda estrangeira ou vinculá-lo ao salário mínimo?

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    As partes podem fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste?

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    É possível exigir o pagamento antecipado do aluguel?

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    Qual é o parâmetro principal do aluguel das sublocações?

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    Sobre as obrigações contratuais

    Quais são as obrigações do locador?

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    Quais são as obrigações do locatário?

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    O locador pode cobrar o aluguel junto com tributos, encargos e despesas ordinárias do condomínio?

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    O locatário é obrigado a consentir com os reparos urgentes que o imóvel necessita, cuja realização é incumbida ao locador?

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    Sobre o direito de preferência

    O que é o direito de preferência?

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    Qual o prazo para o locatário manifestar aceitação integral à proposta?

    Acessar neste link.

    O que ocorre na hipótese de desistência da venda pelo locador, após a aceitação do locatário?

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    Há direito de preferência quando o imóvel está sublocado em sua totalidade?

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    Há casos em que o direito de preferência é afastado?

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    O que pode fazer o locatário preterido no seu direito de preferência?

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    Com relação às benfeitorias realizadas

    As benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário serão indenizáveis?

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    As benfeitorias úteis realizadas pelo locatário serão indenizáveis? Elas permitem o exercício do direito de retenção?

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    As benfeitorias voluptuárias realizadas pelo locatário serão indenizáveis?

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    Com relação às modalidades de garantia do contrato de locação

    Quais são as modalidades de garantia do contrato de locação?

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    É possível mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação?

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    Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel?

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    Sobre a extinção do contrato de locação residencial

    Como ocorre a resolução do contrato de locação residencial por escrito e com prazo superior a 30 meses?

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    Como ocorre a resolução do contrato de locação residencial ajustado verbalmente ou, se por escrito, por prazo inferior a 30 meses?

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    Quais são as hipóteses que autorizam o locador a realizar a resilição unilateral antecipada do contrato?

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    Quais são as hipóteses previstas para a resilição unilateral do locatário?

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    2 Comentários

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    Excelente s artigos da Jus Brasil, os profissionais que colocam seus artigos nos trazem a luz todo o entendimento com mais facilidade numa linguagem simples.
    Parabéns a todos.

    Obrigado,

    Paulo Mattos continuar lendo

    Belo trabalho, muito bem explicado, abordou temas chaves, de grande relevância nas relações locativas residenciais urbanas. Parabéns! Marco Clara. continuar lendo